건설공사 계약제도는 크게 '누가 수행하는가' , '금액을 어떻게 정하는가' , '설계와 시공을 합치는가' 라는 세 가지 축으로 나눌 수 있다.
1. 공사 수행 주체에 따른 구분
건설공사 계약제도 3대 축 분류 체계
수행 주체별
- 단독도급
- 공동도급 (공동이행·분담이행·주계약자형)
- 직영공사
공사비 결정 방식별
- 총액계약 (Lump Sum)
- 단가계약 (Unit Price)
- 실비정산보수가산식 (Cost Plus Fee)
설계·시공 분리여부별
- 설계·시공 분리발주
- 턴키(일괄입찰, Turn-Key)
- CM(건설사업관리)
- 기술제안입찰
- ▶ 공사를 어떤 방식으로 누구에게 맡길 것인가에 대한 분류
- 직영 방식 : 발주자가 직접 인력과 자재 조달하는 방식
- 장점 : 발주자 의도 100% 반영, 계약 절차 간소화
- 단점 : 전문성 부족 시 공기 지연 및 비용 상승 위험
- 일식 도급 : 한 업체에 통째로 맡기는 방식
- 장점 : 책임 소재 명확, 관리 업무 단순화
- 단점 : 업체 선정 실패 시 전체 공사에 치명적 영향
- 분할 도급 : 공종이나 구역을 나눠 각각 계약하는 방식
- 장점 : 전문 업체 활용으로 고품질 기대
- 단점 : 계약 사무 복잡, 공종 간 간섭 및 책임 소재 모호
- 공동 도급 : 2개 이상의 회사가 연합하여 계약하는 방식
- 장점 : 대규모 공사 수행 가능, 위험 분산
- 단점 : 의사결정 속도가 느리고 복잡할 수 있음
- ▶ 공사비를 어떻게 계산하고 지급할 것인가에 대한 분류
- 공사 수행 주체별 계약 방식 특성 및 장단점 비교
2. 대가 결정 방식에 따른 구분
| 구분 | 주요 특징 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 정액 도급 | 총액을 미리 확정 | 예산 계획 수립 용이 | 설계 변경 시 분쟁 가능성 |
| 단가 도급 | 단위 수량당 가격만 확정 | 물량 변동에 유연함 | 최종 공사비 예측 어려움 |
| 실비 정산 | 투입 비용 + 일정 보수 | 품질 최우선 시 유리 | 비용 통제 및 절감 유인 부족 |
3. 설계·시공 관계 및 CM 방식
- ▶ 설계와 시공을 분리할지, 통합할지에 따른 구분
- 설계·시공 관계
- 설계·시공 분리 (DBB)
- 전통적인 방식
- 설계와 시공 계약 따로 체결
- 역할이 명확하고 상호 견제가 가능
- 설계·시공 일괄 (Turn-key)
- 한 업체가 설계부터 시공까지 책임
- 책임이 일원화되어 공기를 단축 가능
- 건설사업관리 (CM) 방식
- CM for Fee (대리인형)
- CM이 발주자의 컨설턴트 역할만 수행
- 위험 부담 없음
- CM at Risk (시공자형)
- CM이 실제 시공까지 책임
- 공사비 상한(GMP) 내에서 공사를 완료할 위험을 부담
- 턴키 (Turn-key)
- 열쇠만 돌리면 바로 사용할 수 있도록 시운전까지 마쳐 인도하는 방식
- 최대가격보장형 (GMP)
- 공사비 상한선을 설정
- 초과분은 시공자가 부담
- 절감액은 발주자와 공유
4. 특수 및 복합 방식
Tip :
공사 규모가 크고 복잡할수록
공동도급
이나
CM at Risk
방식이 선호되며, 소규모이거나 명확한 공사는
정액도급
이 유리하다.
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